გიხსნით მარტივად: რა უნდა იცოდეთ ბინის იპოთეკით დატვირთვამდე - 5 ოქროს წესი და დამალული რისკები
1. რა არის იპოთეკა და რას ნიშნავს ბინის უზრუნველყოფად გამოყენება?
იპოთეკა უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული სანივთო უფლებაა, რომელიც კრედიტორს ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში აძლევს უფლებას, კანონით დადგენილი წესით დაიკმაყოფილოს მოთხოვნა იპოთეკის საგნის რეალიზაციით ან კანონით გათვალისწინებული სხვა მექანიზმით.
ბინის მესაკუთრე, როგორც წესი, კვლავ თქვენ რჩებით. იპოთეკის რეგისტრაცია საკუთრების უფლებას ავტომატურად არ გართმევთ. თუმცა, თუ სესხის პირობებს ვერ შეასრულებთ, კრედიტორს შეიძლება წარმოეშვას ქონებიდან მოთხოვნის დაკმაყოფილების უფლება.
შეიძლება თუ არა იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვა?
იპოთეკა თავისთავად არ ნიშნავს, რომ ბინის გასხვისება ყველა შემთხვევაში აკრძალულია. თუმცა, გასხვისების შესაძლებლობა, ხელშეკრულების პირობები და ქონებაზე არსებული იპოთეკის სამართლებრივი შედეგები ერთმანეთისგან უნდა განვასხვაოთ. ქონების გაყიდვისას იპოთეკა ავტომატურად არ ქრება და შესაძლოა ახალ მესაკუთრეზეც გავრცელდეს.
ამიტომ, თუ იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვას გეგმავთ, წინასწარ შეამოწმეთ ხელშეკრულება და ბანკთან დააზუსტეთ, რა პირობებით არის შესაძლებელი გარიგების განხორციელება.
2. როგორ ფასდება ბინა და რა არის სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი (LTV)?
ბანკი სესხის ოდენობას განსაზღვრავს არა მხოლოდ მსესხებლის მოთხოვნის, არამედ ქონების ღირებულების, შემოსავლების, არსებული ვალდებულებებისა და სხვა რისკფაქტორების შეფასების საფუძველზე.
LTV (Loan-to-Value) აჩვენებს, რა თანაფარდობაა სესხის თანხასა და უზრუნველყოფად გამოყენებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებას შორის.
მაგალითად, თუ ბინის შეფასებული ღირებულება 100 000 ლარია, ხოლო სესხი - 70 000 ლარი, LTV კოეფიციენტი 70%-ია.
საქართველოს ეროვნული ბანკის გამოქვეყნებული მოთხოვნების მიხედვით, უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხებისთვის LTV-ის მაქსიმალური ზღვარია:
ლარში გაცემული სესხები - 90%;უცხოურ ვალუტაში გაცემული სესხები - 70%.ეს მაჩვენებლები მარეგულირებელი ზღვარია და არა ბანკის ვალდებულება, რომ მსესხებელს აუცილებლად ამ ოდენობის სესხი დაუმტკიცოს. რეალური შეთავაზება შეიძლება უფრო დაბალი იყოს.
ბინის ღირებულებას ბანკი განსაზღვრავს თავისი შეფასების პროცედურით, მათ შორის, შესაძლოა დამოუკიდებელი შემფასებლის მომსახურებითაც. შეფასებისას მნიშვნელოვანია ქონების მდებარეობა, მდგომარეობა, ფართობი და ბაზარზე არსებული ანალოგიური ობიექტების ფასები.
გასათვალისწინებელია: მაღალი შეფასება თავისთავად არ ნიშნავს სესხის დამტკიცებას. ბანკი ამოწმებს იმასაც, შეძლებს თუ არა მსესხებელი ყოველთვიური შენატანების გადახდას.
3. რა განსხვავებაა ნომინალურ და ეფექტურ საპროცენტო განაკვეთებს შორის?
სესხის არჩევისას მხოლოდ რეკლამაში მითითებული საპროცენტო განაკვეთის შედარება საკმარისი არ არის. მნიშვნელოვანია სესხის სრული ღირებულების გაგება.
ნომინალური საპროცენტო განაკვეთი ასახავს სესხის თანხაზე დარიცხულ პროცენტს.ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი ითვალისწინებს სესხთან დაკავშირებულ ფინანსურ ხარჯებს კანონით დადგენილი გაანგარიშების წესის შესაბამისად და საშუალებას იძლევა, სხვადასხვა შეთავაზების ღირებულება უფრო სწორად შეადაროთ.იპოთეკურ სესხს შესაძლოა ახლდეს შემდეგი ხარჯები:
სესხის გაცემის ან მომსახურების საკომისიო;უძრავი ქონების შეფასების საფასური;იპოთეკის რეგისტრაციის ხარჯი;დაზღვევის საფასური, თუ ის კონკრეტული სესხის პირობებით არის გათვალისწინებული.
ყველა ხარჯი ყველა სესხზე ერთნაირი არ არის. ამიტომ ბანკს წინასწარ სთხოვეთ სრული ხარჯების ჩამონათვალი და ეფექტური საპროცენტო განაკვეთის შესახებ ინფორმაცია.
რას ნიშნავს ცვალებადი საპროცენტო განაკვეთი?
თუ სესხის პროცენტი მიბმულია რომელიმე საბაზრო ინდექსზე ან განაკვეთზე, მისი ცვლილების შემთხვევაში შესაძლოა შეიცვალოს სესხის საპროცენტო განაკვეთიც და ყოველთვიური შენატანიც. ეს დამოკიდებულია ხელშეკრულების პირობებზე.
ხელმოწერამდე გაარკვიეთ, რამდენად ხშირად გადაიხედება განაკვეთი და როგორ შეიცვლება გადასახადი იმ შემთხვევაში, თუ საპროცენტო განაკვეთი გაიზრდება.
4. რა ხდება, თუ სესხის ყოველთვიურ შენატანს ვეღარ იხდით?
გადახდის დაგვიანება შესაძლოა დამატებით ფინანსურ ვალდებულებებსა და საბოლოოდ ქონების დაკარგვის რისკს უკავშირდებოდეს. თუმცა, ერთი დაგვიანებული შენატანი ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ ბინა იმავე დღეს გაიყიდება.
როგორც წესი, მნიშვნელოვანია შემდეგი გარემოებები:
დაგვიანება და დამატებითი ხარჯები: ხელშეკრულებისა და კანონმდებლობის ფარგლებში შეიძლება დაგეკისროთ პირგასამტეხლო ან სხვა გათვალისწინებული გადასახადი.
ბანკთან კომუნიკაცია: თუ ხედავთ, რომ გადახდა გაგიჭირდებათ, უმჯობესია ბანკს დაუყოვნებლივ დაუკავშირდეთ. შეგიძლიათ მოითხოვოთ რესტრუქტურიზაციის ან გადახდის გრაფიკის შეცვლის შესაძლებლობის განხილვა. ბანკი ვალდებული არ არის ყველა შემთხვევაში დაგთანხმდეთ.
ვალდებულების აღსრულება: თუ დავალიანება არ დაიფარა, კრედიტორს შეიძლება წარმოეშვას იპოთეკის საგნიდან მოთხოვნის დაკმაყოფილების უფლება. პროცედურა დამოკიდებულია ხელშეკრულებაზე და კანონით დაშვებულ აღსრულების მექანიზმებზე.ქონების რეალიზაცია შეიძლება განხორციელდეს კანონით გათვალისწინებული პროცედურით, მათ შორის, შესაბამის შემთხვევებში სასამართლოს ან სააღსრულებო მექანიზმების გამოყენებით. ამიტომ მნიშვნელოვანია, არ უგულებელყოთ ბანკის შეტყობინებები და დროულად გაარკვიოთ თქვენი უფლებები და შესაძლო გამოსავლები.
5. რა უფლებები აქვს მსესხებელს და რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება ხელშეკრულებაში?
საქართველოში ფინანსური ორგანიზაციების საქმიანობასა და მომხმარებელთა უფლებების დაცვას შესაბამისი კანონმდებლობა და საქართველოს ეროვნული ბანკის წესები არეგულირებს.
სესხის აღებამდე ყურადღება მიაქციეთ შემდეგ საკითხებს:
პასუხისმგებლობიანი დაკრედიტება: ფინანსურმა ორგანიზაციამ უნდა შეაფასოს მსესხებლის გადახდისუნარიანობა ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი წესების შესაბამისად.
სესხის სრული ღირებულება: მოითხოვეთ ეფექტური საპროცენტო განაკვეთისა და ყველა დაკავშირებული ფინანსური ხარჯის შესახებ ინფორმაცია.
წინსწრებით დაფარვა: სესხის ვადაზე ადრე დაფარვისას საკომისიოს ან სხვა ხარჯის დაკისრება კანონით დადგენილ შეზღუდვებს ექვემდებარება. კონკრეტული მაქსიმალური ოდენობა დამოკიდებულია სესხის პირობებსა და მოქმედ წესებზე.
ცვალებადი განაკვეთი: წინასწარ გაარკვიეთ, რა გარემოებებში შეიძლება შეიცვალოს პროცენტი და როგორ აისახება ეს შენატანზე.
დაზღვევა და დამატებითი პირობები: შეამოწმეთ, რომელი დაზღვევაა სავალდებულო, ვინ იხდის მის საფასურს და რა ვალდებულებები გეკისრებათ ხელშეკრულების მოქმედების განმავლობაში.
დავალიანების გადახდის დარღვევა: ყურადღებით გაეცანით პირგასამტეხლოს, ვადაგადაცილების, ხელშეკრულების შეწყვეტისა და უზრუნველყოფის რეალიზაციის პირობებს.თუ ფინანსური ორგანიზაციის მომსახურებასთან დაკავშირებით პრეტენზია გაქვთ, პირველ რიგში შეგიძლიათ მიმართოთ თავად ორგანიზაციას, ხოლო მომხმარებელთა უფლებების დარღვევის სავარაუდო შემთხვევისას - საქართველოს ეროვნულ ბანკს.
რა უნდა გვახსოვდეს?
იპოთეკური სესხის აღებამდე მხოლოდ ყოველთვიური შენატანის ოდენობის შეფასება საკმარისი არ არის. მნიშვნელოვანია ბინის შეფასებული ღირებულება, სესხის სრული ხარჯი, საპროცენტო განაკვეთის ცვლილების რისკი და ის პირობები, რომლებიც გადახდის შეფერხების შემთხვევაში ამოქმედდება.
ხელშეკრულების ხელმოწერამდე წაიკითხეთ ყველა პირობა, შეადარეთ რამდენიმე ბანკის შეთავაზება და შეაფასეთ, შეძლებთ თუ არა სესხის მომსახურებას შემოსავლის შემცირების ან ხარჯების ზრდის შემთხვევაშიც.